כיצד בוחרים יזם לביצוע פרויקט תמ"א 38?

פרויקט תמ"א 38 צפוי להימשך במתכונתו הנוכחית עד אוקטובר 2022, וצפוי לעבור מתיחת פנים לאחר מכן עם שינויים בתקנים וכו'. עובדה זו הכניסה בעלי נכסים רבים לפעולה על מנת להשיג את האישורים הנצרכים עד תאריך היעד, על מנת ליהנות מן ההטבות והבונוסים שמאפשר הפרויקט במתכונתו הנוכחית.

אז כיצד בוחרים יזם לביצוע פרויקט תמ"א 38?

בניינים רבים בישראל נבנו לפני שנת 1980, ועל כן אינם עומדים בתקן לחיזוק בניינים מפני רעידות אדמה. כתוצאה מכך, פרויקטים שונים של התחדשות עירונית תופסים יותר ויותר תאוצה בשנים האחרונות.
קיימים שלושה סוגים של פרויקטי התחדשות עירונית:

  • תמ"א 1\38 – פרויקט חיזוק ותוספת שנעשה מבלי שהדיירים יתפנו והם זכאים לתוספת של ממ"ד ומרפסת לדירתם, ולובי הבניין משופץ, יחד עם שיפוץ חזיתי. ליזם יש זכויות לבנות קומות נוספות, ומכאן נובע גם הרווח של היזם בפרויקט. לרוב פרויקטים מסוג זה מתמקדים בבניין אחד או שניים, והוא נוח לבעל הנכס, מכיוון שאין צורך בפינוי שלו, והם קצרים יחסית בזמן הביצוע. החיסרון של פרויקט מסוג זה הוא שזה מצריך את הדייר לחיות לצד השיפוצים.
  • תמ"א 2\38 ומתחמי פינוי בינוי– הריסה ובנייה של מתחמי מגורים. תוכניות אלו זהות, וההבדל ביניהן הוא האם קיימת תוכנית בניין עיר (תב"ע) בתוקף. אם אינה קיימת תוכנית מסוג זה, על היזם לקדם זאת, ועל כן משך התוכנית מתארך. רוב החברות הגדולות שמתעסקות בהתחדשות עירונית מתמקדות בפרויקטים מסוג זה, כמו חברת "בית וגג" למשל, שביצעה פרויקטים כאלו ברמת גן ובתל אביב ועוד. במסגרת תמ"א 2\38 הדייר מפנה את הדירה ומוצא מגורי ביניים, בזמן שהבניין נהרס ובמקומו נבנה אחד חדש. 

הרשויות המקומיות מעודדות תוכניות של "התחדשות עירונית", מכיוון שיחד עם חידוש הבניינים, מתחדשות גם התשתיות הקיימות, לצד הקמה של מבני ציבור נוספים כמו בתי ספר או גני ילדים, כאשר היזם נושא בחלק מעלויות ההקמה. הרווח של היזם נובע מכך שמתאפשר לו לבנות מתחם גדול ולגבות מחירים גבוהים יותר בעבור הדירות הנוספות שהוא בנה בפרויקט.

על רווחתם של הדיירים אין מה לדבר, והם אינם צריכים להוציא ולו שקל אחד מכיסם בעבור שדרוג זה. 

בבחירתכם יזם לביצוע פרויקט מסוג תמ"א 38, על היזם להציג איתנות פיננסית ורקורד מוכח של בתחום הייזום וניהול פרויקטי מגורים, וקיימת חשיבות להאם הוא מהוקצע בתחום ההתחדשות העירונית, מכיוון שפרויקטי תמ"א ופינוי-בינוי מצריכים התעסקות אל מול גורמים רבים כמו הדיירים במבנים השונים, וכמובן התעסקות בירוקרטית מרובה מול הרשויות, לצד ניסיון של בנייה בשטח עירוני צפוף וצר, שלא כמו שטח בנייה "סטרילי" יחסית בבניית בניינים בשכונות חדשות או בשטח יותר "מאפשר". לכן, מומלץ לפנות לחברות אשר מתמחות בתחום זה, כמו "בית וגג" שהוזכרה קודם, וחברות נוספות.